Naga Markets




Wzrost cen mieszkań w Polsce wyhamował, możliwe są spadki Dynamika wzrostu cen mieszkań w Polsce na przestrzeni lat 2017-2018 była dwucyfrowa – co pokazuje m.in. raport portalu Murator Plus. W grudniu 2018 roku za metr kwadratowy średniej wielkości mieszkania w Warszawie czy Gdańsku płaciliśmy średnio nieco ponad 10 tys. złotych. Czy znaleźliśmy się już na szczycie hossy, czy istnieje jeszcze potencjał do wzrostu w tej materii? Każde mieszkanie jest inne i nie tylko jego umiejscowienie geograficzne – bowiem mieszkania w Kutnie, Gdańsku czy Warszawie będą różnić się ceną – ale nawet i widok z okna, mogą decydować o jego wartości – przekonuje na antenie Comparic24.tv Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości, gość drugiego odcinka Biznes Focus.


Obecna sytuacja

Pomimo tego, że dane w ujęciu rocznym nadal wskazują na wzrosty rzędu 8-10, nawet do kilkunastu procent, już statystyki za 4 kw. 2018 i początek 2019 pokazują, że ceny przestały rosnąć. Zdaniem gościa program mamy koniec dynamicznych wzrostów, a przed nami okres wahań i stabilizacji, zaś potem najprawdopodobniej zaczną się spokojne spadki. Nieuzasadnione jest porównywanie obecnej sytuacji do bumu mieszkaniowo-kredytowego z lat 2004-2008, napędzanego w dużej mierze przez tanie kredyty walutowe (głównie we franku szwajcarskim), nierzadko na 120-130% wartości, Teraz, jak wskazuje gość programu, mamy do czynienia z zupełnie inną sytuacją – dużo mieszkań kupowanych jest za gotówkę. Ma to związek m.in. niskimi stopami procentowymi, przy których nie da się zarobić dużo na lokatach czy obligacjach, więc zakup nieruchomości często stanowi lokatę kapitału.

Zdaniem Krasonia mieszkania drożeją nie tylko dlatego, że jest duży popyt, ale mocno w górę idą także materiały budowlane. Na to nakładają się problemy z niedoborami siły roboczej, których nie są w stanie zaspokoić pracownicy z Ukrainy oraz rosnące wynagrodzenia budowlańców. Drożeją także działki. Nic nie wskazuje na to, by nagle wspomniane czynniki uległy zmianie, stąd nie przewiduje dramatycznych spadków. Póki co Rada Polityki Pieniężnej nie widzi przesłanek do podnoszenia stóp. Zdaniem Krasonia spadki nie powinny trwać dłużej niż 2-3 lata (temat przyszłości rynku nieruchomości w Polsce był tematem rozmowy z Wojciechem Orzechowskim i Michałem Gotowskim w Comparic24TV).

Rynek nieruchomości jest bardzo złożony i skomplikowany

Jak zauważa gość programu, przede wszystkim występuje bardzo duża różnica pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym. Ten pierwszy jest o wiele bardziej wystandaryzowany, ten drugi zaś niezwykle skomplikowany. To co widzimy na portalach z ogłoszeniami, to są ceny ofertowe, a nawet życzeniowe. Ponadto każde miasto to tak naprawdę odrębny temat. Dla przykładu w samej Warszawie wg danych NBP, średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania wynosi 5% więcej niż mieszkania na rynku wtórny, w Łodzi różnica ta wynosi ok. 25%, zaś w Katowicach sięga 43% – ze względu na dużą ilość lokali lokali w co najwyżej średnim stanie, w przeciętnych lokalizacjach.

Ogólnie ma zastosowanie zasada, że im większe miasto, tym droższe są mieszkania. W Warszawie średnia cena transakcyjna to 8-8,5 tys., zaś stolica sama w sobie jest ogromnym i bardzo zróżnicowanym rynkiem. W odległych dzielnicach można nabyć lokale nawet poniżej 6 tys. Bardzo dużo mieszkań w Warszawie buduje się na obrzeżach. Wyjątkiem jest Wola – dawniej dzielnica przemysłowa z fabrykami, które już nie istnieją. Pojawiły się grunty, pobudowano biurowce oraz mieszkania z górnego przedziału cenowego. Na samym szczycie są apartamentowce typu Cosmopolitan, Złota 44 czy inwestycja przy Łazienkach, gdzie cena za metr sięga 20-30 tys. za metr.

Przekrój przez duże miasta w Polsce

W drugim rzędzie po Warszawie plasują się Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań. Tutaj średnie ceny kształtują się w przedziale 6-7 tys. zł. Zdaniem Krasonia rynek nieruchomości w Gdańsku jest jeszcze bardziej zróżnicowany niż w Warszawie ze względu na bliskość morza. Średnią podbijają bardzo drogie lokalizacje w pobliżu Zatoki Gdańskiej, atrakcyjne inwestycyjnie, wykupywane pod wynajem krótkoterminowy. W kontraście do nich gość programu wymienia osiedla na obrzeżach, za obwodnicą, gdzie dojazd do centrum wiąże się często ze staniem w korkach.

Z kolei Kraków to miasto najbardziej popularne turystycznie, gdzie podobnie jak w przypadku Gdańska, dużo nieruchomości kupuje się pod najem krótkoterminowy z myślą o turystach. Natomiast wyjątkiem od reguły wśród dużych miast jest Łódź, gdzie ceny mieszkań są na poziomie Bydgoszczy czy Białegostoku. Wynika to między innymi z położeniem relatywnie niedaleko od stolicy, dokąd wiele osób wyjechało ze lepiej płatną pracą. Ponadto Łódź jako miasto poprzemysłowe, wymaga bardzo dużo nakładów i inwestycji – wiele z nich jest w toku, z czego wynikają spore niedogodności.

Problemem, który dotyczy całego kraju jest natomiast demografia – jako Polacy jesteśmy społeczeństwem starzejącym się. Szczególnie dramatyczne prognozy dotyczą miast Górnego Śląska, gdzie przewiduje się, że w ciągu 20-30 lat liczba ich mieszkańców spadnie o 30-40%, a nawet 50%. Niewiele miast, w tym m.in. Warszawa, ma dodatnie prognozy.

Zakup mieszkania na potrzeby własne

Podstawowe pytanie jakie zdaniem gościa programu należy sobie zadać, to czy planujemy zakup nieruchomości do użytku własnego, czy w celach inwestycyjnych. W pierwszym przypadku skupiamy się przede wszystkim na swoich potrzebach. I tu rynek pierwotny i wtórny oferują zupełnie co innego. Na rynku pierwotnym dostajemy często tzw. gołe ściany, ale za to mamy dużo większe możliwości aranżacyjne. Ponadto, jeśli dokonujemy zakupu jeszcze na etapie budowy, można poprosić dewelopera o zmiany w rozkładzie mieszkania, np. zamienić kuchnię z pokojem, zrezygnować z kuchni na rzecz aneksu etc. W przypadku nowych mieszkań istnieje większa szansa, że estetyka okolicy będzie korzystniejsza.

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym wprowadzenie zmian aranżacyjnych jest przeważnie bardziej kosztowne a czasami wręcz niemożliwe. Rynek wtórny to często mieszkania w wielkiej płycie z lat 60, 70 i 80-tych. To co działa na ich korzyść to położenie w okolicy, gdzie mamy w pełni rozbudowaną infrastrukturę miejską: tereny zielone, szkoły, przychodnie, dobrze rozwiniętą komunikację miejską. Co ważne, mieszkanie na rynku wtórnym możemy kupić praktycznie w dowolnym punkcie miasta i często są sprzedawane z wyposażeniem (np. technologie typu smart house czy z dziełami sztuki, zaprojektowane przez architekta wnętrz, wykończone z najlepszych materiałów), dzięki czemu możemy się wprowadzić nawet następnego dnia.

Inwestycje w nieruchomości

Sytuacja wygląda zupełnie inaczej przy zakupie nieruchomości do celów inwestycyjnych. Mamy tutaj do czynienia z dwoma wariantami – spekulacyjnym, czyli gdy kupujemy mieszkanie po to by je sprzedać z zyskiem, oraz lokatą kapitału w celu osiągania regularnych przychodów z wynajmu. W tym drugim przypadku bardzo ważnym czynnikiem zdaniem Marcina Krasonia jest fakt, że musimy trafić w potrzeby nie swoje, lecz kogoś innego. Zatem ważne jest by na samym początku zadać sobie pytanie kto będzie klientem docelowym – inne są potrzeby rodziny z dziećmi, inne studentów a jeszcze inne klienta biznesowego. „Generalnie mieszkania są uważane za dobrą inwestycję, ale trzeba być świadomym ryzyka, z jakim to się wszystko wiąże” – podkreśla gość programu (o pasywnym inwestowaniu w nieruchomości dowiesz się z rozmowy z Marcinem Kubiakiem na Comparic24TV)

Gdy zakładamy lokatę w banku, wiemy dokładnie, ile na niej zarobimy (odsetki minus podatek), mamy na dodatek poręczenie z Bankowego Funduszy Gwarancyjnego. Przy inwestycji w nieruchomości jest wiele niewiadomych. Rzadko zdarza się sytuacja, że najemca spokojnie mieszka przez 10 lat i regularnie płaci czynsz. Częściej natomiast dana osoba wyprowadza się po roku, a nowy lokator chciałby mieć mieszkanie odnowione, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Ponadto mieszkanie może stać przez jakiś czas puste i generować koszty, zdarzają się też problemy z niepłaceniem czynszu. Jeśli nie mamy czasu zajmować się naszą nieruchomością, możemy to zlecić firmie, która zajmuje się zarządzaniem najmem.


Już teraz skorzystaj z serii darmowych materiałów edukacyjnych i dołącz do Strefy eLearn portalu Comparic.pl!

Duże polskie miasta statystycznie dają najbardziej atrakcyjną rentowność – średnio 4-6% rocznie. Jest to znacznie lepsza stopa zwrotu niż na lokacie – wg aktualnych danych NBP obecnie po odjęciu podatku, jest to niecałe 1,5%. Najlepiej wypada Gdańsk – 6%, ale średnia windowana przez nieruchomości położone w pobliżu morza. Ciekawą alternatywą zdaniem Krasonia jest najem krótkoterminowy, na który do Polski przyszła moda z Zachodu. Można w ten sposób potencjalnie dużo zarobić, ale jest jednocześnie znacznie większe ryzyko. Poza tym jest to rynek nadal nieuregulowany. Gość programu przywołuje przykład Hiszpanii, gdzie wynajem typu Airbnb był jeszcze niedawno bardzo popularny, lecz z czasem pod wpływem lobby hotelarskiego, wprowadzono zakaz. W Polsce idzie się bardziej w kierunku nakładania obowiązków, np. żeby była instalacja przeciwpożarowa. Najem krótkoterminowy bardzo dobrze się sprawdza przy okazji większych imprez typu mecze, koncerty (np. festiwal OPEN’ER  w Trójmieście) oraz w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie (o tzw. wynajmie hybrydowym dowiesz się z wywiadu z Tomaszem Burconem w Comparic24TV).

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych

Marcin Krasoń podkreśla, że dla banków rok 2018 był najlepszy pod względem sprzedaży kredytów hipotecznych od kliku lat, na co duży wpływ miały utrzymujące się niskie stopy procentowe, przekładające się na wysoką zdolność kredytową klientów. Od kilku lat przy zaciąganiu kredytów wymagany jest obowiązkowy wkład własny. Gość programu zauważa, że ogólnie banki niewiele robiły, by promować produkty hipoteczne, bo i tak sprzedawały się one dobrze. Nie ma obecnie kredytów z tak niską marżą jak np. w 2007 roku (1% a czasami nawet mniej) – teraz jest to ok. 2%. Banki zapowiadają w ostatnich miesiącach, że będą ostrożniejsze w udzielaniu kredytów mieszkaniowych.

Tytułem porady, Krasoń zaleca by nie wykorzystywać zdolności kredytowej „pod korek” z powodu m.in.  ryzyka zmiany lub utraty pracy, problemów zdrowotnych etc. Ponadto stopy procentowe nie będą zawsze tak niskie jak obecnie, zaś wzrost raty kredytu nawet o 20-30% stanowi często bardzo duże obciążenie dla budżetu domowego.



tokeneo

Zostaw komentarz logując się za pomocą Facebook

To również Cię zainteresuje - Comparic24.tv

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here