Naga Markets




Jak inwestować w nieruchomości bez środków własnych? Gościem Marcina Wenusa na antenie Comparic24.TV był Tomasz Burcon – prezes Apartments Possession, lider ds. rozwoju oddziałów Mieszkanicznik, inwestor w nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem, działający na terenie Trójmiasta, który podczas ostatniej edycji Kongresu Invest Cuffs przeprowadził warsztaty na temat inwestowania w nieruchomości. Z wywiadu dowiemy się jak zacząć przygodę z nieruchomościami nie dysponując żadnymi środkami, a także jak inwestować mając do dyspozycji odpowiednio 5.000, 30.000, 300.000, 500.000, milion i 2 miliony złotych.


Jak inwestować w nieruchomości nie mając nic?

Zdaniem gościa programu, przede wszystkim należy zdobywać wiedzę, przez co przyszłe inwestycje staną się bezpieczniejsze. Gdy już mamy wiedzę, pomysłem na zdobycie środków na inwestycje jest pożyczka. Jak zauważa, pieniądze pożyczone są najczęściej pieniędzmi najtańszymi. Podaje przykład sieci hoteli Hilton, gdzie pieniądze na pierwszą renowację zostały pożyczone. Wiele znanych firm, takich jak Google czy Airbnb pożyczało środki na rozwój od inwestorów. Inny sposób to zacząć działać w nieruchomościach jako pośrednik w ich obrocie, gdzie na dzień dzisiejszy nie jest wymagane posiadanie specjalnej licencji. Dzięki temu zdobywamy cenną wiedzą i doświadczenie na rynku, a jednocześnie zarabiamy środki pod przyszłe inwestycje. Wiele firm oferuje wynagrodzenie stałe plus prowizyjne od obrotu – nawet 50% prowizji uzyskanej od klienta. Ważne są na pewno umiejętności sprzedaży. Według Burcona „zawód sprzedawcy jest najgorszym zawodem, jeśli go słabo wykonujemy, a najlepszym, jeśli go wykonujemy dobrze.”

Istnieje też szereg możliwości zaangażowania się w branże związane z nieruchomościami, np. w charakterze home stagerki – osoby zajmującej się przeprowadzeniem metamorfozy mieszkania, tak by ponieść jego walory wizualne, poprzez dobór odpowiednich mebli i dodatków (np. obrazy, świeczki, wazony i inne przedmioty). Mieszkanie staje się przez to bardziej przytulne. Inny pomysł to wykonywanie profesjonalnych fotografii nieruchomości.

Co przy kwocie 5 tys. złotych?

Jak przyznaje gość programu, za tę kwotę nie można bezpośrednio kupić nieruchomości, ale można nimi obracać. Przykładowo możliwe jest poszukiwanie nieruchomości z bardzo dużym potencjałem: przy dobrym stosunku lokalizacji do ceny; do generalnego remontu lub mających bardzo dobry układ, żeby ją podzielić, np. na mini kawalerki (nawet z opcją wyodrębnienia w księgach wieczystych) czy pokoje. Dysponując kwotą 5 tysięcy złotych możemy podpisać umowę przedwstępną z właścicielem i jednocześnie znaleźć nabywcę końcowego sprzedając mu znalezioną przez nas okazję. Metoda ta nazywa się flipem wirtualnym. Najlepiej jest zawrzeć umowę trójstronną, uwzględniającą nabywcę końcowego. Daje to nam większe bezpieczeństwo i komfort, gdyż nie będzie obaw, że ktoś niespodziewanie się wycofa. Firma Tomasza Burcona uczy na specjalnych warsztatach jak sprawić, by potencjalny nabywca zobaczył efekt końcowy, naszą wizję. Dysponując swoją ekipą remontową możemy doprowadzić do jej realizacji, a dodatkowo zaangażować home stagerkę czy fotografa wnętrz.

Możliwości przy 30 tys. złotych

Dla osoby dysponującej taką kwotą rekomenduje kupienie nieruchomości na siebie. Możemy przy tym skorzystać z kredytu bankowego, wliczając tę kwotę na poczet wkładu własnego (min. 15%).  Dobrze jest w cenie uwzględnić wszystkie koszty, które będziemy musieli ponieść – podatek PCC (2%), opłaty przy umowie, koszty projektu mieszkania. Najlepiej zapewnić sobie bufor bezpieczeństwa na poziomie 10-20%. Istnieją sposoby, żeby zainwestowaną kwotę odzyskać i na nowo zainwestować, jak również gość programu opracował 17 metod budowania zdolności kredytowej, o czym można dowiedzieć się ze szkoleń prowadzonych przez jego firmę. W Polsce jest ograniczenie do zakupu 2-3 nieruchomości na osobę na kredyt mieszkaniowy (podczas gdy np. w Wielkiej Brytanii możemy ich kupić nawet 100), gdyż jest on z definicji kredytem na nasze własne potrzeby mieszkaniowe.  Kolejne nieruchomości można zakupić jako spółka, uzyskując kredyt konsumpcyjny lub inwestycyjny. Jeśli posiadamy nieruchomości nieobciążone hipoteką, możemy je refinansować i w ten sposób uzyskać środki na nowe inwestycje.

Zakupioną nieruchomość możemy wyremontować, doposażyć i sprzedać odpowiednio drożej – wówczas mówimy o flipowaniu. Zdaniem Burcona jest to dobry sposób na szybkie pomnażanie majątku. Natomiast jeśli zależy nam na budowaniu przepływów środków finansowych (cash flow), lepszy będzie wynajem.

Co za 300 tys. a co za 500 tys. złotych?

Mając na uwadze to, że najtańsze pieniądze są pożyczone, dobrym pomysłem byłoby zdywersyfikowanie inwestycji i pozyskanie dodatkowych środków w postaci kredytu mieszkaniowego lub zaangażowanie dodatkowego inwestora. Wówczas kupując np. 3 mieszkania, można podzielić je na mini kawalerki (z oddzielnymi łazienkami), bądź wynająć pojedyncze pokoje. Decydując się na przeprowadzenie podziału, należy wcześniej skorzystać z porady specjalistów i sprawdzić, czy da się np. podciągnąć instalacje. Jak zauważa gość programu, błąd w tej branży może słono kosztować.

Przy kwocie 500 tys. złotych możemy kupić duże mieszkanie. Najlepszą stopę zwrotu można uzyskać dzieląc je na trzy mini kawalerki. Wówczas, biorąc pod uwagę rynek Trójmiasta, można za każdą z nich zażyczyć sobie 1200-1500 zł plus opłaty. Przy wynajmie całego mieszkania uzyskalibyśmy ok. 2500 złotych plus opłaty. Jak widać różnica może sięgać nawet blisko 100%.  Można też rzecz jasna posiłkować się kredytem i zakupić kilka nieruchomości.

Co, gdy dysponujemy 1 mln złotych i więcej?

Przy założeniu, że nie dysponujemy zbyt dużą ilością czasu na bezpośrednie zajmowanie się inwestycją, gość programu rekomenduje zakup tzw. gotowca inwestycyjnego, czyli nieruchomości przygotowanej specjalnie pod wynajem, zoptymalizowanej pod względem podziału, wyposażenia i wykończenia. Za 1 mln złotych można kupić 2 nieruchomości gotowe – najlepiej od firmy, która też nimi zarządza. Trzeba być przy tym ostrożnym, bo zdarzają się przypadki, gdy firma przygotowuje gotowca jak najniższym kosztem, po to, żeby na początku dobrze się prezentował i dobrze się sprzedał, zaś potem w trakcie użytkowania wychodzą różne mankamenty.  Żaby nie popełnić błędu dobrze jest skonsultować się doświadczoną firmą, jak np. Apartments Possession, która ma w swojej ofercie jako gotowce mieszkania z pełną historią, gdzie są podpisane umowy z najemcami, przez co wiadomo z góry jaka będzie stopa zwrotu. Firma ta oferuje także możliwość znalezienia dla klienta nieruchomości z potencjałem oraz przygotowania gotowca według jego preferencji (lokalizacja, podział na mini kawalerki etc.).


Już teraz skorzystaj z serii darmowych materiałów edukacyjnych i dołącz do Strefy eLearn portalu Comparic.pl!

Przy kwocie 1 mln złotych można posiłkować się kredytem i kupić małą kamienicę za 2-3 mln złotych, mając jednak na uwadze, że często trzeba włożyć sporo środków na wykończenie. Nabywając kamienicę uzyskujemy znacznie lepszą cenę za metr kwadratowy – przy mieszkaniu może to być ok. 7 tys. złotych, przy kamienicy 5 tys. złotych.

Dysponując kwotą 2 mln złotych można, przedstawiając dobry biznes plan, uzyskać kredyt bankowy na 6 mln złotych, za co na zakupionej działce można już postawić mały budynek. Jednak przed zainwestowaniem środków, dobrze jest skonsultować się z ekspertem. Gość programu wspomniał przykład inwestorki, która zakupiła mieszkania za kwotę 2 mln. złotych, osiągając z ich wynajmu zysk 4,5% rocznie, podczas gdy jego firma umożliwiłaby zainwestowanie tej kwoty ze stopą zwrotu 8%.



tokeneo

Zostaw komentarz logując się za pomocą Facebook

To również Cię zainteresuje - Comparic24.tv

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here